外壁 リフォーム 千葉の近道
また近年、信託銀行や大手不動産会社、商社などが他業者の物件を販売提携あるいは受託して販売するケースも増えています。
は、その業者が用地費や建設費の融資を受け、住宅ローンを設定してもらう代りに、販売をゆだねる場合や、資金計画ばかりでなく販売計画から販売手続きまで一切をゆだねる場合があります。
売り主に実績がない場合、信託銀行を利用した形になりますが、一応安心できます。
その他宅建免許を受けているか、業績は、提携金融機関は、などもチェックポイントです。
とにかく実績と信用をまず見ることと心得ましょう。
マンションの所有形態は、一戸建て住宅とはちょっと異なります。
「建物の区分所有等に関する法律」が適用され、専有部分と共用部分とでは所有形態が違ってきます。
たとえば３ＤＫという室内は、区分所有権の対象で完全に自分のものですが、そのほかの階段、廊下、エレベーター、エントランスホールなどは共用部分で、所有権は区分所有者全員の共有部分となります。
つまり居住者全員の財産なのです。
したがって全員に管理義務があると規定しています。
また専有部分と錯覚されているバルコニーも、実は法律上は共有部分です。
ただ共有のなかの専用という解釈で、専ら用いる権利だけがあるわけです。
したがってバルコニーに増築をするのは共有財産権の侵害になります。
これらマンション特有の権利形態を知らないために起きているトラブルがあります。
十分注意したい点です。
また敷地についても同様で、区分所有者全員の共有となり、専有面積によって比例按分されます。
たとえば専有面積100㎡のＡさんの土地の持ち分が20㎡とすると、専有面積50㎡のＢさんの分は10㎡になるわけです。
ただしどの部分かは特定されません。
つまり建物だけを買うとか、建物は売るが土地は引き続き所有したい、というのは不可能で、建物と土地はあくまでも一体，として考えられます。
「専用庭」といって1階の住戸には庭付きがありますが、これも所有権は全員のもので専用使用権だけです。
したがって家庭菜園はよいが、他人に貸し、売ったりすることはできません。
さて専有部分は「完全に自分のもの」ですから、間取りを変更し、賃貸にし、譲渡してもかまわないわけですが、注意を要するのは区分所有権の及ぶ範囲です。
壁の内側表面までです。
したがって界壁（隣戸との戸境い壁）に穴を開けた大きなクギを打つのは違反になります。
分譲のときは、専有面積は芯々（しんしん）寸法で計算されます。
つまり壁の中心から中心までの寸法が基準として計算された面積です。
ところが登記のときは内法（うちのり）寸法で計算された面積になります。
つまり壁の内側（表面）から内側までの間ですから、芯々寸法よりは狭くなります。
そこでパンフレットの広さと違うとクレームをつける人がいますが、表示の習慣によるもので業者に悪意があるわけではありません。
これもマンション特有の計算法であり、登記の仕方なのです。
ひとくちアドバイス専用庭つきの1階は値段も高くなる「建物の区分所有等に関する法律」、いわゆるマンション法は、昭和307年に制定されました。
昭和30年代後半あたから、分譲住宅の一形式として供給が盛んになり、そのブームがキッカケで生まれました。
したがってすでに35年以上が経過しているわけですが、この間にもマンションは増え続け、都市住宅として定着しました。
戸数もすでに200万戸を超えています。
そのなかには老朽化が進み、手入れや補修が必要なものもたくさんあります。
ところが区分所有権のある自分の住戸内は自由に改装できますが、外壁など共用部分は居住者（区分所有者）全員の賛成がないと工事ができませんでした。
そこで前記のマンション法が改正され、59年1月施行になりましたが、この大きな改正点は旧法が全員一致を原則にしていたのに対して、大幅に多数決の原則を導入したことです。
改正点は15項目にわたりますが、その主なものを紹介しますと区分所有者の5分の4以上の賛成があれば老朽化したマンションをとりこわし、建て替えることができる。
反対者に対しては、賛成した区分所有者は反対者の住戸を時価で売り渡すよう請求することができる。
規約や共用部分の変更（大規模な改良.修繕工事）なども、4分の3以上の多数決で決めることができる。
区分所有法や管理規約に著しく違反した行為をして、共同生活を乱す区分所有者や借家人（暴力や騒音などで住民に迷惑を及ぼす、いわゆる悪質居住者）を、4分の3以上の賛成で排除できる。
具体的な方法としては、区分所有者の場合はその所有権の競売を命ずるよう裁判所に請求でき、借家人の場合は賃貸契約の解除と、専有部分の引き渡しを同じく裁判所に請求できる、となっています。
区分所有者の数が30人以上の管理組合は、登記をして法人になることができる。
などとなっています。
この法律によりマンションの共同生活は円滑になると思われます。
反面では不安の声もあります。
経済的負担が理由で反対する人がいても多数決で押し切られてしまう、また一部の人たちによる謀略的な「マンション8分」（村8分）が横行するのではないか、などです。
これらの不安や心配以前に、やはり共同生活のルールを身につけること、またあまりにも個人的な反対は他人の財産の侵害につながる、などを知っておくことこそ大切です。
マンションで犬や猫を飼って、トラブルの原因になっている例は少なくありません。
ある女性は、中古マンション購入に当たりって、自分は犬を飼っているが、犬がいても大丈夫なマンションを探して欲しいと不動産業者に頼みました。
不動産業者はすぐに探してくれました。
管理人に話してあるから安心しなさいといわれたというのです。
ところがいざ引っ越してみると、さっそく先住民からクレームがつきました。
そのとき管理人は知らないと突っぱねたとくやしがっています。
無知が生んだ悲劇です。
というのは管理人が個人で決められる問題ではないからです。
「管理規約」で定められているのです。
知らなかったために起こったトラブルです。
管理規約はマンション生活の憲法ともいえるもので、入居者は従わなければなりません。
管理規約では、マンションの共用部分の管理をはじめ、マンション全体の生活や運営をスムーズにするための、いろいろな規則が定められます。
規約のほかに「管理規約細則」が定められ、細かい点まで取り決められています。
どのマンションでも内容は大同小異で、入居時に承認させられます。
細則のなかにペット飼育禁止やバルコニーに洗たくものを干してはいけない、などが明記されています。
この規約は居住者の4分の3以上の賛成がないと変更できませんから、まず犬や猫を飼うのは不可能と思ったほうがよいでしょう。
マンションのペットは、カゴの中で飼える小鳥や水槽で飼う魚類程度と思っていたほうが無難です。
マンション生活は、集合住宅特有の制約があり、守ってはじめて快適なのです。
マンションはコンクリート造だから、木造アパートと違い、プライバシーは完全に守られている、何をしても他人に迷惑がかかることはないーこう思いこんで入居する人がいます。
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